许圣哲找李东的目的，其实和陈明永有些相似。
结束了oppo的话题，许圣哲便道：“我考虑了一下，你这边既然不愿意把远方城托管给我们，那我们就自己做。
这两年，商业地产发展很快。
所以我想转型，龙华接下来不主要开发住宅地产，而是商业地产和旅游地产项目。
龙华和远方不同，你们做商业地产，主要是为了自己服务。
我这边，主要目的是为了加快龙华的发展速度……
龙华不见得非要投资城市综合体，一些商业大厦，包括购物中心，我看目前的局势都很不错。
所以接下来几年，我想在这方面加大投资……”
许圣哲说了一阵，李东缓缓道：“你准备全力进入商业地产领域，这个全力，到底有多大力度？”
“两年内，投资千亿。”
李东微微挑眉，半晌才道：“钱呢？”
“银行，信贷，信托，基金，民间借贷……这些都可以，我们自己只要能拿出20%的资金，绝对就可以完成。
新城那边，目前开始资金回流了……”
李东打断道：“也就是说，你准备投资千亿，自己拿出的资金实际上应该不到200亿，其他800亿都准备通过别的渠道完成？
要知道，目前的龙华负债率不低了。
号称600亿资产规模的龙华，负债超过400亿。
再增加800亿的负债，我算你两年内完成百亿的利润，高估你了吧？
两年后，龙华总资产1500亿好了，负债超过1200亿以上，地产市场稍微有些风吹草动，金融机构稍微有些变动，龙华完蛋的可能性很大。
你确定，你要这么干？”
其实这几年，投资商业地产还是很划算的。
不过许圣哲这家伙倒是敢想，龙华总共才多大规模？
两年内要完成千亿以上的项目投资，承担的风险也很大。
不是说地价涨了，房价涨了，投资就一定能赚钱的。
真要如此，那就没有地产公司倒闭了。
关键在于，商业地产回款速度不快，而且超负荷投资，光是利息，就能压的龙华喘不过气。
上千亿的资金，不可能全部从银行贷款。
加上其他渠道的资金筹集，每年利息恐怕都有数十上百亿。
两年后，龙华这边一旦遇到了危机，整个集团就是破产清算的下场。
资不抵债，那是正常的。
别看现在龙华说自己净资产高达200亿，到底有没有，李东心里有数。
这200亿，付个利息，大概也就这样了。
而且现在不少地产企业，都开始进军商业地产，做商业地产，地段影响很大，招商力度，推广，宣传，这些其实都占比很重。
许圣哲忽然要大规模进入，超负荷进入，李东还是觉得有些冒险的。
前世是前世，现在是现在，谁知道一两年后，到底是什么样的局面？
地产项目又不是一朝一夕的事，李东干，那是因为远方有需要。
前世，随着电商冲击，一些大型购物中心倒闭，地产公司跟着破产的也不在少数。
李东有自己的规划，和许圣哲单纯做地产不同。
许圣哲笑了笑道：“这不是问问你的意见吗？
其实千亿规模的投资不算太多，你也知道的才对。
我主要就是想听听你的观点，你觉得，未来几年，商业地产的前景如何？
不用说太长远，两三年内就够了，大不了，到时候租售比调高一点，没你想象的那么严重。”
李东淡笑道：“我能有什么意见？
再说了，我说了不算，这个得看大环境，还判断两三年后的市场行情，你觉得我做得到吗？
我连自己的前途都看不明白，别说帮别人看了，你真当我能未卜先知了？
反正我在龙华也就20%的股份，几十亿而已，我懒得管这些，你自己看着办，败光了也无所谓，别牵连到我就行。
当然，从目前的局势来看，还是有前景的。
关键还得看你们自己怎么运营，怎么操作吧。
商业地产，又不是盖了房子就行，这方面也不用我说什么，总而言之，悠着点。
别哪天倒下了，跑路的机会都没。”
“你这乌鸦嘴……”
许圣哲笑骂一声，也没再问。
实际上，李东的意思他也听明白了。
前景，应该还是有的。
关键在于，意外因素很多，尤其是龙华这次想以小博大，以几百亿的规模，撬动千亿以上的产业，风险肯定有。
不过地产企业，大多数都是这么干的，包括一些巨头也一样。
李东提醒几句，没有强烈劝阻，便是因为如此。
至于龙华能不能拿到这么多资金，这个问题其实不大，就看龙华自己怎么操作了。
说了几句，许圣哲又半开玩笑道：“等我们的购物中心和城市综合体上线了，到时候对你们也有很大的好处。
咱们完全可以继续合作嘛，我可是一心想着你。
投资商业地产，甚至就是考虑到你，给你当辅助才做的……”
“少跟我肉麻。”
李东嗤笑道：“有些事，你还是少试探。
也不怕跟你说，你以为我还会继续在华夏扩大多少购物中心的规模？
我计划的50座远方城，差不多就已经饱和了。
零售市场这一块，尤其是线下，别看这两年红火，接下来不好说。
之后，我完善一些三四线，甚至五六线城市包括乡镇地区的布局，这倒是真的。
便利店，社区店，这些应该是未来几年的主流。
投资小不说，也能完善我的零售产业布局，甚至还能替代一些快递网点，充当物流配送点。
大型购物中心，我投资那么多干嘛？
一二线城市布局一些，这倒是可以，三四线城市，花钱找不自在呢。”
许圣哲微微挑眉，点了点头没有说什么。
李东有些话，其实就是说给他听的。
一二线城市的布局，他可以和龙华合作一把，毕竟大城市地方都大，一座远方城，不可能覆盖整个城市。
像沪市、京城这些城市，别说一座大型购物中心，就是十座，也做不到覆盖，市场还是有的。
可三四线的，那就不好说了。
……
两人交流了一阵，对许圣哲的想法，李东没有说太多。
这家伙，他说是咨询李东，实际上应该是铁了心了才对。
李东就算不同意，用处也不大。
虽然李东掌握了龙华20%的股份，可当初大家也说好了，你经营你的，我经营我的，两者不参与对方企业的经营和管理。
谈到最后，许圣哲又道：“你觉得，龙华现在上市如何？”
“a股还是香江？”
“香江！”
李东无语道：“这时候去香江上市，找死呢。
国内还好，经济开始复苏了，地产业也在复苏。
香江那边可没有。
何况，说句不好听的，香江人知道龙华是哪颗葱吗？
这时候你去上市，绝对死。
碧桂园当初炒的多热，那时候人家可是千亿级富豪，华夏这么多年，第一次资产破千亿的富豪。
结果你再看现在？
我都不知道你图什么，你以为你能融资多少钱，还是扩大多少知名度？
你是想借助上市的机会，完善你的全国布局计划？”
许圣哲点头道：“是有这想法，还有，你还别说，不仅仅是我，龙湖那边也开始准备赴香江上市了。
07年他们就准备上市，我听说是你劝吴姐不要上市的，是吧？
现在龙湖准备第二次上市，龙湖的情况我知道，比龙华条件还差一点，总资产大概也就我们的60%，销售业绩比例差不多。